坚持常态长效 创建文明城区

　　物业管理工作是社会综合管理工作的重要组成部分，作为城市综合治理的一项任务，物业管理工作越来越受到各级政府和人民群众的关注。当前，随着东丽区城市化建设进程不断加快，物业管理也暴露出来由于体制不完善而引发的各种问题,这也成为了人民群众普遍关注的热点难点问题。为进一步加强居住小区物业管理，改善居民生活环境，结合全区实际，区房管局对东丽区物业管理现状进行调查分析。

　　一、东丽区住宅小区物业管理基本情况

　　东丽区现有住宅小区271个，面积为3032.54万㎡。主要包括：2003年以后建设的新建商品房小区83个，面积为1188.27万㎡；保障性住房小区29个，面积为414.9万㎡；示范小城镇9个，面积为735.19万㎡；城中村改造3个，面积为58.66万㎡；2003年以前建设的旧楼区46个，面积为210.84万㎡；其他（企业产等）小区101个，面积为424.68万㎡。

　　东丽区住宅小区物业管理主要有以下“两化”特点：

　　（一）管理模式多元化。主要有5种管理类型：一是由物业公司实施市场化物业管理、由区房管局进行行业监管的小区101个，占总数的37%；二是示范小城镇管理模式的小区5个，占总数的2%，在纳入行业管理前由街道监管，纳入行业管理后由区房管局物业办及属地街道双重管理；三是经2012-2014年市属旧楼区提升改造后，实施旧楼区管理的小区46个，占总数的17%，由区民政局进行监管，并采取以奖代补的办法给予考核补贴；四是物业企业退出后实施业主委员会自治管理或街道应急管理的小区16个，占总数的6%；五是其他形式管理，包括企业自行管理、居委会底线服务的小区103个，占总数的38%，由属地街道监管。

　　（二）服务企业、服务标准两级化。目前，服务东丽区的物业公司以一级资质企业为主，占总体量的61%，管理面积占到70%，其中外埠企业比重较大。按照服务企业的级别划分：全区一级企业服务的小区51个；二级企业服务的小区11个；三级企业服务的小区22个。其中外埠企业管理的小区29个；本市企业管理的小区数55个。按照服务标准划分：全区一级及超一级服务标准小区53个；二级服务标准小区7个 ；三级服务标准小区11个；四级服务标准小区13个。按照住宅房屋类别划分：新建商品房一般为超一级或一级服务标准，小区数量约占到63%，管理面积约占69%以上。远年商品房及保障性住房小区，一般为三级及以下服务标准，小区数量约占到29%，管理面积约占24%。

　　二、东丽区住宅小区物业管理服务存在的主要问题

　　（一）开发商遗留问题较为突出。受利益驱动，开发商往往更重视房屋建设，其它配套设施没有完全按照行业标准实施。一是小区相关配套设施的交付滞后。新建小区业主入住时间与小区相关配套设施设备的交付、启用时间不一致，影响新业主生活。有的新建住宅小区业主已入住，但地下车库、消防等相关配套设施达不到使用功能，延期交付，特别是消防设施延迟交付使用现象较为普遍，有的甚至长达2年之久，该问题以分期开发的小区最为突出，既容易引发业主与物业企业之间的矛盾，也存在着一定的安全隐患。二是开发商售后维修不及时、不到位。一方面，开发商办公地点一般不在楼盘所在地，而售楼处在楼盘售罄后人走楼空、维修人员不驻场，即使在保修期内，业主的维修需求也无法得到及时解决。另一方面，业主难以直接与开发商对接，而物业企业作为第三方，在与开发商的协调中也是困难重重，业主权益得不到保障，满腔怨气全部转嫁到物业服务企业，造成小区管理的矛盾不断积累，可能对后期物业管理工作造成不利影响。三是相关配套设施标准低，难以满足业主使用需求。有的小区时常发生水管爆裂、电梯滑梯、门禁故障、外檐漏水，甚至是变电间、电梯基坑、地下车库等进水以及绿地缺苗、枯苗等问题，由于出了保修期，无人管理、无人维修，直接影响了业主的正常生活。比如在2016年雨季期间，一些小区管线漏雨、电梯基坑进水等问题集中暴露，只能临时组织应急强排，应对突发状况。

　　（二）物业管理服务不规范、运营不顺畅问题较为突出。一是物业企业服务水平不高。本市物业企业领导层流动性大，缺乏长远规划，服务品质不持续；外埠物业企业更加注重业务拓展，在管理制度落实与监督方面存在缺陷，有的外埠物业企业还存在水土不服的现象，服务品质达不到管理水准。二是物业企业收支矛盾日益凸显，经营存在困难。一方面，物业从业人员待遇低、流动性大，影响服务水平的稳定。随着最低工资标准的提高，物业企业管理经营成本不断加大。企业如果想要提高收费标准，须经“双二分之一”业主同意，但由于业主的不理解，物业企业难以提高收费标准，导致支出单方面增加，造成物业企业严重亏损，入不敷出。另一方面，收费难问题更加突出。目前，东丽区住宅小区二次收费率一般在70%左右，最低的仅为23%，陷入了收费难──服务差──收费更难的恶性循环。特别是在示范镇小区、城中村改造还迁安置小区和保障性住房小区，很多人不适应从村民到居民的身份转变，不缴纳物业费，使得企业资金周转遇到难题。三是专项维修基金收缴不到位，这类问题在示范镇和保障性住房小区尤为突出。目前，东丽区示范小城镇未全面缴纳房屋维修资金，一般设施维修需申请财政资金，而受审批流程限制，资金往往不能及时到位。以东城家园这一于2007年建设的我市第一批经济适用房小区为例，业主多为低收入人群及老年人，物业费标准低、收缴率更低，收缴的物业费无法满足物业企业日常管理需求。随着使用时间的推移，房屋外檐脱落问题日益严重，相关配套设施设备已进入大修期，即使动用了房屋维修资金及应急解危资金，对于这样的大面积改造还是捉襟见肘。

　　（三）物业管理服务矛盾较为突出。一是车辆停放管理问题日益凸显。远年商品房及保障性住房小区规划车位在5：1左右，新建商品房规划车位配比虽然明显提高，最高能达到1：1，但地下车位产权归开发商所有，售租、定价均由开发商主导，车位使用受到制约。部分小区甚至出现地下车位空置的情况，业主对此意见很大。二是圈占绿地、乱堆乱放等现象较为普遍。主要集中在保障性住房小区，业主多为市区小二楼还迁居民，老人多、低保户多，杂物堆放、圈占绿地、种菜养鸡等问题比较突出。三是存在私搭乱建现象。一方面，少数开发商为迎合业主喜好随意许诺，误导购房者。另一方面，部分业主购买一楼房屋的目的就在于满足个人需求，通过抢占公共空间、扩大使用面积增加房屋价值，这一现象在外环线与津塘路十字范围内的商品房小区尤为突出，华新街道、东丽湖街道别墅区私自拆改、圈占、乱搭乱建现象也很严重，且违法成本高、形式多样化，执法难度大。

　　（四）物业管理相关制度不健全问题较为突出，主要表现在示范小城镇的物业管理工作上。一是进入退出管理和招标等机制不健全。为解决村队转制和农民就业问题，示范小城镇物业企业没有统一的进入退出管理制度和招标制度，物业企业标准不统一，管理能力有欠缺，成效无考量。二是业主对物业管理的认同感和参与意识不强。由于有政府的退梯式补贴，街道、物业企业对培养业主缴费意识的认识不够，业主大会、社区联席会议制度的运作机制尚未形成。对退梯补贴后物业管理工作的持续性没有引起足够的重视。三是物业企业监督考评制度不完善。由于尚未成立业主委员会，街道在承担自身监管职责的同时，也代为承担了业主对物业企业的监督责任，所以街道必须建立较为完善的考评机制才能适应特殊的管理模式。2013年，市政府办公厅印发了《天津市社区物业管理办法》，要求将物业管理纳入社区管理中，强化了街镇、社区两级联席会议制度，发挥社区居委会在物业管理中的引导监督作用。从目前的执行情况看，还需要进一步完善。

　　（五）物业监管不畅问题较为突出。目前，虽然东丽区因地制宜开展社区物业管理工作，管理多元化、方式灵活、层次明晰，在管理初期解决了一些难题，但不同管理模式形成的多口监管，也造成了底数不清、模式不一和资金匹配的不平衡，不利于统筹制定相关政策，难以适用统一规范的监管模式、监管途径和考评激励机制，监管合力不强。一是机构设置不完善，衔接不畅。街道办事处层面缺乏专职物业管理机构，分管领导及工作人员大多兼职处理物业管理相关事务，使得街道层面的物业管理工作无特定工作人员且无特定科室对接，直接导致职责不清，部分工作落实力度不足。二是个别物业企业与居委会职责划分不清。街道居委会对成立业主大会及业主委员会的程序不清楚，对已经成立业主委员会的物业管理小区，由于目前暂无针对社区管理政策法规方面的统一详细解读文件，街道、居委会、业主委员会、物业企业各方对自身的职责了解不清晰，个别物业企业在与居委会的配合上存在脱节，涉及到上级部门安排的具体事务性工作时，各方无法建立有效的协调工作机制，工作推动过程中人为制造阻力，造成工作进展缓慢甚至停滞。三是居委会工作人员对维修资金相关业务不了解。对于未成立业主委员会的物业管理小区来说，部分维修资金业务需要居委会相关工作人员参与并签字确认，由于目前部分居委会工作人员对于与维修资金有关的业务内容（应急解危与专项维修资金的使用范围、维修资金的申请使用程序等内容）不熟悉，影响维修资金申请使用的时效性。

　　三、关于加强东丽区物业管理工作的建议

　　党的十九大报告深刻阐述了我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。物业管理工作现已成为社会的突出问题之一。因此，我们应本着习近平总书记提出的以人民为中心的发展思想，依据《天津市物业管理条例》《天津市社区物业管理办法》《天津市加强社区物业管理工作方案》，结合东丽区物业管理工作实际情况，建议建立由区政府主导、属地管理、行业监管、相关部门依法履职的联合管理机制。

　　（一）建立东丽区社区物业管理领导小组和街道物业监管体系。

　　为加强东丽区社区物业管理工作，加大顶层设计，成立东丽区社区物业管理领导小组，由主管区长任组长，区政府办、区综治办、区建委、区房管局、区民政局、区财政局、区综合执法部门负责人任副组长，成员单位包括各街道办事处、公安东丽分局、消防东丽支队、区市容园林委等部门。办公室设在区房管局或区民政局，由区房管局或区民政局局长任办公室主任。制定东丽区社区物业管理相关政策及实施方案。定期召开工作会议指导社区物业管理工作。

　　各街道要自行调整编制，增设街道房屋管理科，专门负责属地社区物业管理和既有房屋管理工作，包括新建商品房小区、提升改造后旧楼区及尚未进行提升改造的社区。充分发挥居委会作用和物业管理员作用，强化社区物业管理工作，加强业主与物业企业之间的协调沟通。建立健全监管制度、考评制度、联席会议制度、矛盾调解机制，形成强有力的街道物业监管体系。

　　（二）建立健全考评激励机制和社区联动执法体系。

　　将社区物业管理工作纳入综治及绩效考核，考核范围包括街道办事处、居委会及各相关执法部门。区政府制定社区物业管理属地监管考核办法，街道制定对社区居委会落实社区物业管理工作的考评办法，并制定对物业服务企业、旧楼区管理单位履行合同情况的考核办法。同时，要建立街居物业管理激励机制，对年度考评中机制健全、管理效果好、矛盾纠纷化解好的街道、居委会给予一次性奖励。

　　建立区市容园林委、区房管局、公安东丽分局等相关部门执法联动制度，对社区范围内私搭乱建、占用消防通道、私自拆改房屋等违规行为进行治理。建立网格化联动机制，以居委会、物业企业为网格员，负责区域的巡查工作，发现问题及时劝阻，并尽快通知相关执法部门。各执法部门要与网格员单位建立快速信息联系通道，按区域明确专人负责。

　　（三）建立维修资金、物业费收缴保障机制。

　　建立维修资金保障制度。新建商品房小区，按《天津市商品房维修资金管理办法》《天津市已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法》归集使用维修资金，用于小区大修、更新改造。旧楼区应统筹建立社区物业管理维修改造统筹资金，根据各街道、各小区考核情况以奖代修，有计划、有奖惩进行旧楼区维修。示范小城镇应加大商业配建，建立造血机制，将商业配建经营收入用于示范小城镇的维修和养护。

　　建立物业费收缴保障机制。对于欠缴物业费的行为，公职人员要由单位负责督促，情节严重的，要诫勉谈话，直至进行组织处理；法院要加大对物业费诉讼案件的执行力度，简化程序，可以到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为；对欠缴物业费、已判决未落实的，计入个人诚信档案，使其社会行为受到影响；物业所有权发生转移时，业主应与物业服务企业结清物业服务费，否则，有关部门在办理房屋过户手续时，可以对欠缴物业费的业主进行限制。

　　（四）建立物业企业、旧楼区管理单位退出管理机制。

　　按照东丽区多元化的物业管理模式，建立相关的企业进入机制，以保证物业企业择优进入。新建商品房小区按照《天津市物业管理条例》，由市物业管理招投标中心按照招标程序择优选择物业企业。加强对物业管理小区业主委员会及业主大会的工作指导。对物业企业的选聘，原则上参照新建小区物业企业的选聘方式实行招投标方式。示范小城镇可以参照新建商品房小区招投标程序，由街道自行或委托第三方中介机构进行物业企业的选聘。旧楼区物业管理队伍可以采取协议选聘方式重考核，轻形式。物业企业的退出要履行提前三个月预警制度，合同到期或发生其他合同终止的条款应提前预警，由相关人员、部门做好衔接工作，以保证小区的和谐与稳定。

　　（五）积极推进“红色业主委员会”“红色物业”建设。

　　按照东丽区《关于全面加强城市基层党建工作的实施意见》要求，进一步加强社区党组织对业主委员会和物业企业的领导，在业主委员会中成立党的工作小组，推荐社区党组织、居委会成员通过合法程序担任业主委员会主任、委员，引导社区党员、在职党员进入业主委员会或担任业主代表，增加党员在业主委员会成员、业主代表中的比重，发挥业主委员会正面主导作用，监督物业企业的管理服务行为，同时依法合规地宣传引导和组织规范好业主的自治行为，保障小区物业管理服务的良性循环。打造“红色物业”，强化党组织对物业企业的领导，在物业企业建立党的组织并选派党建工作指导员，使物业企业成为党组织联系和服务群众的重要力量。