经过整修后的楼间甬道，绿树成荫，整洁干净。　记者 伊健摄

　　无电梯的小砖楼，物业费每月0.3元/平方米；高层带电梯的公寓，每月0.6元/平方米；一次性缴纳全年物业费，还可以减免部分费用和获赠礼品。

　　在本市河北区望海楼街道乾华园社区春柳公寓小区，业主们从2009年起，就一直延续着这样的物业收费标准，14年来没涨过价。小区内机动车的占位费每月60元/辆，低于社会停车收费标准；安全放心的智能车棚免费供业主使用，社区环境大为改观。

　　您肯定会问：“这样的价格，哪家物业公司愿意接手呢？”业主们回答：“咱不请‘外人’，咱自家人管自家事。”这时，又有新的疑问了：“业主自治管理专业吗？服务能到位吗？”从业主们的笑语中，就能找到答案。

　　物业管理“业主自治”这条路并非坦途，不仅要处理好前期留下的“烂摊子”，还要重整行装再出发，出发前还要面对业主们的质疑声：你们收费透明、合理吗？事项公开吗？居住环境能改善吗？业主的安全感能得到保障吗？

　　14年后，春柳公寓的业主们在实践中找到了答案。而新的问题是，业主自治的“春柳经验”能大范围推广吗？哪些经验能适用于其他小区、哪些经验又难以复制呢？记者就此展开了专题调研采访。

　　困境：

　　物业难经营 小区曾“失管”

　　在河北区昆纬路与东四经路交口旁的春柳公寓，“春柳”二字让人联想到李叔同大师百余年前创立的话剧团体“春柳社”以及“芳草碧连天”的意境。地处闹市的它有着“大隐于市”的惬意，曲径通幽，甚是安逸。

　　该小区建于2003年至2004年间，因地处黄金地段，当年开盘售价约为3400元/平方米，比周边其他小区高了一截。业主原以为高售价能对应高品质的生活，但实际情况却没有想象得那么丰满。

　　魏钧梅是首批搬进春柳公寓的业主，她介绍：“这个小区总共6栋楼，加在一起只有326套房，当年是几家小型开发商联合开发的，交过物业费才能领到钥匙、办理入住。”

　　入住后，业主们发现小区里的路面坑洼不平，到了晚上连路灯都不亮。几经与物业公司交涉，总算拉进来一根临时线，算是照亮了业主回家的路。可随着入住率越来越高，物业能力开始吃紧，一系列服务便跟不上了，垃圾清运不及时、楼道没人清扫，影响业主生活的难题集中出现了。

　　一家物业公司“玩不转”，就换另一家接着干，从2003年至2008年，仅仅5年的时间，春柳公寓连续换了4家物业公司，服务最短的一家竟然仅管理了两个月就“跑路”了。

　　物业公司会说：“物业费收不上来，公司无法正常运营，怎么可能提供标准的服务呢？”而业主们则反驳道：“这脏乱差的环境，我们很不满意，这份物业费缴得不情愿、不甘心。”究竟是物业公司的“错”、还是业主的“过”？这就陷入了“鸡生蛋、还是蛋生鸡”的死循环。

　　特别是到了2008年的年中，当第四家物业公司退出后，小区陷于“失管”的困境，留给业主们的是一地鸡毛，“春柳”的诗情画意已荡然无存。更为严重的是，影响业主财产安全的治安案件出现了。

　　家住3号楼的业主宋翠云说：“2008年的七八月份，我一早准备出门，发现书包不见了，前一天买的黄金首饰还在包里放着呢。”这时，孩子发现家里的一扇窗户敞开着，窗台上还遗留着脚印。难道家里进贼了？他们越想越害怕，赶忙报了警。警方赶来查勘现场，而正在询问报案人之际，楼上的业主也来反映情况。“当时我们这一串住户，几乎每家都进了贼。”宋翠云回忆说，“时至今日，我睡前都要再三确认窗户是关闭的，当年的阴影算是留下了病。”

　　15年前的场景至今让业主们记忆犹新。在小区广场上，有业主说：“那会儿，我们唯一的想法就是赶紧卖房搬家，但一提春柳公寓，房子都卖不上价。”

　　现状：

　　业主自治 更懂自己的心思

　　春柳公寓业主们的未来何去何从？是安于现状、顺其自然？还是重整行装再次出发？望海楼街道和乾华园社区居委会都在积极选聘新的物业公司进驻，而此时，没有公司再愿意接手了。

　　魏钧梅介绍：“这座小区的规模小，前期堆积的问题太多，很多物业公司选择绕着春柳公寓走，一旦接手，管理运行成本势必过高。当时没别的办法了，只能靠业主自治了。”

　　业主自治想来很美好，但真正运行起来难上加难。首当其冲是要推选出一支业主信赖的业委会。在乾华园社区居委会的支持下，小区召开了业主大会，选出了新一届业委会，并成立了党支部，推举赵丽秋为业委会主任，魏钧梅担任春柳公寓业委会功能型党支部书记。党员带领、居民响应，7位业委会成员达成共识：真心实意想要小区好。

　　2009年1月1日，新一届业委会正式上任，业主自治踏上了征程。

　　第一枪瞄准物业费，在核算各种运营成本后，业委会决定将物业费下调：此前小砖楼0.50元/平方米，降为0.30元/平方米；高层公寓含电梯费1.20元/平方米，降到0.60元/平方米，该收费标准执行到今天，14年来始终没涨过价。

　　接下来便是“还旧账”，将垃圾清运出去，将地面重新整治，让小区广场恢复功能，让小区有一道安全的大门，让楼道的防盗门重成门户……林林总总的大事小情汇总起来，哪一项都需要资金来支持，而前期物业公司留下的“后遗症”尚未解决，业主们又怎敢相信自治就一定能成功、并甘愿掏物业费呢？

　　“最艰难的时候我们靠捐款，社区党员、热心群众你10元、我20元，捐款重修了大门。”魏钧梅说。小区的变化看在业主们的眼里，同时也面对着更严格地监督。

　　讲公平，是赢得业主信赖的基础。就拿停车位举例，目前小区内有122个停车位，业主总共有200多辆汽车；小区内停车占位费每月60元/辆，而社会停车位的价格远高于这个价格。如何做到公平分配呢？魏钧梅从抽屉里拿出了一个本子，本子上的每一行字的字体都不一样，都是业主们亲手登记的。当一户业主搬出后，空余出的车位依序让给下一户业主，而能否轮到自家？本子上的信息是公开的，序号是明确的，一查便知。

　　公开、透明才能让业主心明眼亮。小区公告栏正在公布今年1月至6月物业收支状况，收支事项逐条列举，数字精确到“角和分”，做到透明公开。在资料柜里，存着自业主自治以来的所有票据，都是经过会计认真记账后装订成册的账本，业委会向全体业主公开表达：如有异议可到业委会自治办公室进行查询。

　　除此之外，旧楼改造长效管理补贴也是收入的来源之一，但这笔款是要经过第三方严格考核后才能获得的。为了能给自己的“家”争取到更好的成绩，业主们齐动员、齐参与。一位业主告诉记者：“小区大门就是我们的家门，只要迈进来，这小区里的大事小情都是我们自己家的事。”业委会副主任叶如桐是业主们口中的“大管家”，他带着记者深入楼道里现场查看：“你就和第三方机构一样，任意点哪个楼门，随意查、随意看。”

　　在4号楼某单元，该楼主打“和”文化，进门口悬挂着全楼22位家人的“全家福”，每一层都悬挂着“和好”、“和谐”、“和美”等书法作品。楼道装有亚克力护墙板，楼梯、扶手一尘不染，邻里见面透着一股“家和万事兴”的和气。

　　当年一心想搬家的那个业主不走了，她说：“现在给我多少钱也不想搬家了，业委会更懂业主的心思，我们想到哪儿，业委会就办到哪儿，这是外人做不到的。”

　　思考：

　　“春柳经验”如何复制推广？

　　春柳公寓业主自治即将进入第三年时，曾组织过一次民调。99%以上的业主表达：希望继续维持业主自治。业委会依照当时施行的《物权法》进一步制定了业主自治公约，详细厘清了业主应享受的权益以及应尽的责任和义务。2012年1月1日和每户业主签订了这一公约。

　　公约内容细之又细，自治办公室要为业主提供哪些服务、达到何种标准；不属于自治办公室管辖的内容也提前讲清楚；业主在享受服务的同时需要承担哪些义务；对于不履行义务的责任划分等都“打开天窗说亮话”。

　　对于业主的诉求，业委会会据理力争。比如小区的电动车智能充电车棚就是几经交涉，引入社会企业建设的，解决了居民电动车安全充电的问题。车棚所在的位置地势低，受到紧邻菜市场排水系统的影响，一下雨就积水，居民们蹚水取车很不方便。业委会成员找到社区求助，社区党委协调菜市场的管理方，组织居民一起召开了议事协商会议，大家出谋划策，最终决定整体维修车棚。菜市场的管理方积极配合，由其出资，业委会找来了工人将车棚的地面垫高，并翻新了相关设施。业主“刷脸”后，门自动打开，摆放好车辆后可为电动车扫码充电。抬头看，消防喷淋设施像是红灯笼一样，保障着充电的安全。

　　参与这项工作的乾华园社区党委书记王蕊深有体会。她于2009年参加工作，工作之初就在与春柳公寓的业主们打交道；今年初，再次回到乾华园社区工作，她看到了更多，也思考了更多。

　　采访中，记者见到了社区里操持“业主自治”工作的业委、楼长和老党员：魏钧梅71岁、叶如桐72岁、张克明77岁、李艳华72岁、焦美霞67岁，宋翠云60岁……随着老人们的年纪逐渐增加，他们还有多少体力能为这一社区做好服务呢？

　　王蕊说：“我们现在着手从50岁至60岁年龄段的业主中挖掘，也希望更多的年轻人参与进来，但能够给服务者提供的物质保障少之又少，靠的就是这股为民服务的精神和热情。”

　　再来回答前文的问题：业主自治管理专业吗？服务能到位吗？记者了解到，目前以业委会自治办公室的名义成立了物业公司，小区的保安员、保洁员等岗位都是公司聘用的员工，每月取得相应的工资。而各楼的楼长不享受工资，在自治办公室值班一整天可以获得50元补贴，无论是工资还是补贴，都作为劳动报酬支出事项向业主公示，接受业主监督。

　　目前，乾华园社区下辖6个自然小区，有物业公司管理的小区，有准物业小区，也有春柳公寓这样的“业主自治”小区，春柳公寓14年来积累的经验能否推广？王蕊也在思考。

　　“春柳公寓业主自治已形成细致且明确的制度、公约，这是值得吸取并借鉴到其他小区的。”王蕊说，“但我们也应该清醒地看到，春柳公寓小而精，业主的人口数量少且素质有优势；共同参与、依法制定并严格遵守的业主公约挺在前面，再加上这些热心人操持，人与制度融合的‘春柳经验’，在其他小区能否用得顺手，仍需考量。”

　　采访结束后，记者得到了这样一组数字：14年来，小区自治的管理机制获得了居民们的认可，现在自治管理费的收缴率已经达到100%，年终盘点后，剩余资金结转下年，可作为物业费部分减免和转化成礼品返还给业主们。

　　在社区居委会牵头组织下，坚持居民的事情居民管，一切“自治”事项做到公平、公开、透明，同时积极统筹利用社会资源，春柳公寓业主的自治收获了经验，这份经验进一步推广应用还需加工、提炼。（伊健）